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第479章 新奇观念和特殊要求
进入六月以后气温一路升高，到中旬时已然是酷热难耐。甘若兰一直惦记着带孩子去大海里洗海澡，见天气炎热便按捺不住跟丈夫提出带着儿子去海州游玩。
耿文扬正巧也要去海州视察房地产公司的运转情况，于是慨然应允，选了个周末开上切诺基带着妻子和儿子赶到了海州。
上次在海州饭店的住宿感觉非常不错，因此这一次耿文扬还是选择在此住宿。而且海州饭店跟第一海水浴场仅有一街之隔，下楼去沙滩上洗海澡相当方便，省去了许多赶路的时间。.c
甘若兰带着孩子去海水浴场戏水玩耍，耿文扬则开上车来到房地产公司见到了林云和胥文杰。
四海福祥房地产公司位于建筑公司楼下。两个公司一个在二十楼，一个在十九楼，仅需要经过两跑楼梯就可以方便往来。
三个人来到总经理办公室略微寒暄后，林云向他汇报道：「耿总，跟电视机厂合作的住宅小区前期手续基本已经跑下来了，现在正在组织建筑公司加班加点赶进度，估计九月底就可以全部完工进行销售。」
「怎么？」耿文扬纳闷道：「前期你们没有开展销售工作？」
林云诧异道：「房子没有盖完怎么往外卖？」
耿文扬道：「可以拿到预售证后销售期房。」
「我知道拿到预售证后能往外卖期房。」林云坚持道：「但是我认为房子没盖完就往外卖存在一定风险，还是盖好了验收合格后再行销售比较稳妥。」
胥文杰在旁道：「耿总，我跟林总提过先销售期房，顺便回收资金的方案，可是林总没有同意。」
林云辩解道：「我们的资金是充足的，不需要搞什么期房销售。咱们的老百姓还是喜欢看到楼盖起来以后才肯花钱买，要不然人家不会放心的。」
九十年代末期，国内二三线城市的房地产市场刚刚开始有点活力，手里没多少闲钱的老百姓更看重现房销售，能够接受预售期房的并不多。
任何销售策略都离不开所处的时代大环境，否则就会导致南橘北枳水土不服的失败结局。
耿文扬颔首道：「林总说的对。咱们这边的老百姓还是喜欢看到实实在在的楼房，才舍得掏钱购买。」
林云见耿文扬同意她的观点，不禁有些得意。但耿文扬接着又道：「但是呢，就像事物总是会发展演变一样，随着房地产市场逐渐走红，期房销售战略是一个合格房地产公司必须走的路，也将是唯一的道路。」
林云不解道：「为什么呢？老百姓看不到实打实的房子是不会买的。」
「我不是说了吗，任何事物都是在不断地发展演变的。」耿文扬说服道：「现在的老百姓接受不了买期房，但是等到房地产市场红火起来，他们就会逐渐接受的。因为期房要比现房便宜的多。」
他顿了顿又道：「期房预售对于我们房地产公司来说，发展到一定的程度就是生死所在。」
「啊？」林云有些不相信道：「怎么可能？」
耿文扬耐心解释道：「目前盖房子的成本主要取决于用量最大的钢筋和水泥的价格涨跌，但是将来则是取决于土地的价格。」
「土地价格？」林云更是诧异道。
「对！」耿文扬道：「我们现在拿到的土地不过几万块钱一亩，但是将来就有可能达到几十万一亩，再到后来一亩地甚至可能会卖到几百万一亩。」
「等到了那个时候，折算到房屋成本里的地价所占比例就会上升。」耿文扬道：「房子还没盖起来，光买地就花了上亿元。我们拿到预售证后就能通过销售期房获得回款来还贷，或者用于后续的楼房建设。」
他看到林云似有所悟，接着又道
：「要是我们不卖期房只卖现房，等到了建设期，还贷和后续资金压力就会很大。一旦资金链断裂，不但项目难以为继，公司生存也会受到影响。」
「所以说……」他最后总结道：「对于未来的房地产企业来说，期房销售是生存的必要手段，有时候可能是生死存亡的关键所在。」
胥文杰趁机插话道：「期房销售还有个好处，用少量的启动资金加贷款就可以把项目做起来，后续资金全部靠着销售期房的回款来还贷支撑。这样一来，公司就可以同时开工好几个项目，短时间内就可以做大做强。」
林云是搏击商海的老手，耿文扬略微一点拨她就明白了道理，吸了口凉气道：「这样做也有很大的风险。一旦预售情况不好，再找不到别的资金来源，这项目就得停下来了。」
「对！你说的很对。」耿文扬想起后世那众多的烂尾楼，不禁感慨道：「所以说预售期房是把双刃剑，搞不好也会伤到开发商自己的。」
他又提醒道：「我看四海福祥小区一期盖的全部是六层楼。这样是不行的，土地容积率太小，我们获取的利润也太低。」
林云解释道：「目前海州的房地产市场最受欢迎的就是五到六层的多层住宅，十几层的小高层大伙还不大能接受。」
耿文扬道：「我们开发房地产追求的就是利润率。而房地产项目的容积率就是利润率，容积率越高利润率越高。所以我们后续开发项目一定要走高层路线，主打小高层甚至高层住宅。」
「这个……？」林云担心道：「就怕老百姓不接受，房子卖不出去呀！」
「这就得看我们的宣传了。」耿文扬启发道：「高层比多层的优点是什么？」
林云琢磨了一会儿道：「住的高看得远。」
「对！」耿文扬赞许道：「就拿这个做文章。远望山能看海，仅仅这一条宣传语就能把购房者的欲望勾起来。」
「远望山能看海！」林云忽然想起他们所在的写字楼不正是如此设计的吗？当初她看中了这里，正是因为视野好风景更好的缘故。
耿文扬又道：「另外小区绿化不要光种树，还得有别致的园林景观设计。这个我就不多说了，到时候你们找相关园林设计单位商量即可。但是，我要求我们公司麾下的每个小区都必须有自己的特点。老百姓进门一看就知道这是四海福祥房地产开发公司开发的小区，从而让老百姓在潜移默化中记住咱们公司的名字。」
目前海州住宅小区的绿化基本是种点树栽些花了事，还没听说进行什么专门的园林景观设计。
耿文扬提出的这个特殊要求让林云陷入了深深的思考之中……
耿文扬正巧也要去海州视察房地产公司的运转情况，于是慨然应允，选了个周末开上切诺基带着妻子和儿子赶到了海州。
上次在海州饭店的住宿感觉非常不错，因此这一次耿文扬还是选择在此住宿。而且海州饭店跟第一海水浴场仅有一街之隔，下楼去沙滩上洗海澡相当方便，省去了许多赶路的时间。.c
甘若兰带着孩子去海水浴场戏水玩耍，耿文扬则开上车来到房地产公司见到了林云和胥文杰。
四海福祥房地产公司位于建筑公司楼下。两个公司一个在二十楼，一个在十九楼，仅需要经过两跑楼梯就可以方便往来。
三个人来到总经理办公室略微寒暄后，林云向他汇报道：「耿总，跟电视机厂合作的住宅小区前期手续基本已经跑下来了，现在正在组织建筑公司加班加点赶进度，估计九月底就可以全部完工进行销售。」
「怎么？」耿文扬纳闷道：「前期你们没有开展销售工作？」
林云诧异道：「房子没有盖完怎么往外卖？」
耿文扬道：「可以拿到预售证后销售期房。」
「我知道拿到预售证后能往外卖期房。」林云坚持道：「但是我认为房子没盖完就往外卖存在一定风险，还是盖好了验收合格后再行销售比较稳妥。」
胥文杰在旁道：「耿总，我跟林总提过先销售期房，顺便回收资金的方案，可是林总没有同意。」
林云辩解道：「我们的资金是充足的，不需要搞什么期房销售。咱们的老百姓还是喜欢看到楼盖起来以后才肯花钱买，要不然人家不会放心的。」
九十年代末期，国内二三线城市的房地产市场刚刚开始有点活力，手里没多少闲钱的老百姓更看重现房销售，能够接受预售期房的并不多。
任何销售策略都离不开所处的时代大环境，否则就会导致南橘北枳水土不服的失败结局。
耿文扬颔首道：「林总说的对。咱们这边的老百姓还是喜欢看到实实在在的楼房，才舍得掏钱购买。」
林云见耿文扬同意她的观点，不禁有些得意。但耿文扬接着又道：「但是呢，就像事物总是会发展演变一样，随着房地产市场逐渐走红，期房销售战略是一个合格房地产公司必须走的路，也将是唯一的道路。」
林云不解道：「为什么呢？老百姓看不到实打实的房子是不会买的。」
「我不是说了吗，任何事物都是在不断地发展演变的。」耿文扬说服道：「现在的老百姓接受不了买期房，但是等到房地产市场红火起来，他们就会逐渐接受的。因为期房要比现房便宜的多。」
他顿了顿又道：「期房预售对于我们房地产公司来说，发展到一定的程度就是生死所在。」
「啊？」林云有些不相信道：「怎么可能？」
耿文扬耐心解释道：「目前盖房子的成本主要取决于用量最大的钢筋和水泥的价格涨跌，但是将来则是取决于土地的价格。」
「土地价格？」林云更是诧异道。
「对！」耿文扬道：「我们现在拿到的土地不过几万块钱一亩，但是将来就有可能达到几十万一亩，再到后来一亩地甚至可能会卖到几百万一亩。」
「等到了那个时候，折算到房屋成本里的地价所占比例就会上升。」耿文扬道：「房子还没盖起来，光买地就花了上亿元。我们拿到预售证后就能通过销售期房获得回款来还贷，或者用于后续的楼房建设。」
他看到林云似有所悟，接着又道
：「要是我们不卖期房只卖现房，等到了建设期，还贷和后续资金压力就会很大。一旦资金链断裂，不但项目难以为继，公司生存也会受到影响。」
「所以说……」他最后总结道：「对于未来的房地产企业来说，期房销售是生存的必要手段，有时候可能是生死存亡的关键所在。」
胥文杰趁机插话道：「期房销售还有个好处，用少量的启动资金加贷款就可以把项目做起来，后续资金全部靠着销售期房的回款来还贷支撑。这样一来，公司就可以同时开工好几个项目，短时间内就可以做大做强。」
林云是搏击商海的老手，耿文扬略微一点拨她就明白了道理，吸了口凉气道：「这样做也有很大的风险。一旦预售情况不好，再找不到别的资金来源，这项目就得停下来了。」
「对！你说的很对。」耿文扬想起后世那众多的烂尾楼，不禁感慨道：「所以说预售期房是把双刃剑，搞不好也会伤到开发商自己的。」
他又提醒道：「我看四海福祥小区一期盖的全部是六层楼。这样是不行的，土地容积率太小，我们获取的利润也太低。」
林云解释道：「目前海州的房地产市场最受欢迎的就是五到六层的多层住宅，十几层的小高层大伙还不大能接受。」
耿文扬道：「我们开发房地产追求的就是利润率。而房地产项目的容积率就是利润率，容积率越高利润率越高。所以我们后续开发项目一定要走高层路线，主打小高层甚至高层住宅。」
「这个……？」林云担心道：「就怕老百姓不接受，房子卖不出去呀！」
「这就得看我们的宣传了。」耿文扬启发道：「高层比多层的优点是什么？」
林云琢磨了一会儿道：「住的高看得远。」
「对！」耿文扬赞许道：「就拿这个做文章。远望山能看海，仅仅这一条宣传语就能把购房者的欲望勾起来。」
「远望山能看海！」林云忽然想起他们所在的写字楼不正是如此设计的吗？当初她看中了这里，正是因为视野好风景更好的缘故。
耿文扬又道：「另外小区绿化不要光种树，还得有别致的园林景观设计。这个我就不多说了，到时候你们找相关园林设计单位商量即可。但是，我要求我们公司麾下的每个小区都必须有自己的特点。老百姓进门一看就知道这是四海福祥房地产开发公司开发的小区，从而让老百姓在潜移默化中记住咱们公司的名字。」
目前海州住宅小区的绿化基本是种点树栽些花了事，还没听说进行什么专门的园林景观设计。
耿文扬提出的这个特殊要求让林云陷入了深深的思考之中……
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